Обследование зданий при архитектурном проектировании

Техническое обследование зданий и сооружений, инженерных систем,сетей и оборудования; оценка технического состояния зданий

Начиная, развивая или диверсифицируя бизнес, многим предпринимателям приходится сталкиваться с дилеммой: что лучше – построить новое здание или приобрести существующее и приспособить его для нужд нового бизнеса или производства? Чаще выбирают второе, поскольку это значительно снижает первоначальные затраты и приближает момент, когда бизнес-проект начнет приносить прибыль.

Однако для того, чтобы вложить средства в объект недвижимости, необходимо знать:

• что же он собой представляет
• какова сохранность самого здания
• его инженерного оборудования
• наружных коммуникаций

Необходима такая информация и при проведении реконструкции объекта, ведь практически исключен вариант, когда приобретенное сооружение и его инженерные системы полностью соответствуют всем требованиям к новому производству. А требований хватает:

• пожарные
• санитарные
• экологические
• по промышленной безопасности
• по охране труда

И все они должны быть учтены при проектировании реконструкции.

Поэтому, для того чтобы правильно оценить возможные вложения в реконструкцию здания, необходимо выполнитьтехническое обследование объекта недвижимости. При этом следует помнить, чтообследование технического состояния здания может выполнить компания, имеющая опыт, квалифицированных специалистов и способная решить поставленную перед ней задачу оптимально по стоимости и срокам.

Производя обследование технического состояния зданий, компания, выполняющая его, не только фиксирует реальное состояние дел о сохранности и возможности дальнейшего использования конструкций и инженерных систем, но и разрабатывает мероприятия, позволяющие восстановить их работоспособность.

Заключение, составленное после того, как будет завершено техническое обследование зданий, является не только основанием для проектирования реконструкции или капитального ремонта, но и одним из тех обязательных документов, требуемых органами госэкспертизы при рассмотрении проектной документации на реконструкцию объекта. Задачи, которые должно решить техническое обследование зданий, формулируются заказчиком в техническом задании на обследование зданий. На основании задания разрабатывается программа обследования, где определяются методы и технические средства, необходимые для того, чтобы оценка технического состояния зданий полностью отвечала требованиям, поставленным в задании.

Как правило, техническое обследование сооружений делится на две части:

1. камеральные работы
2. натурные работы

На первом этапе изучается имеющаяся в наличии техническая и проектная документация на здание, инженерные сети. Далее выполняется обследование зданий, сетей, инженерного оборудования – ИТП, вентиляторов, насосных станций, щитовых и распределительных пунктов и др. После того как натурное обследование зданий закончено, проведены необходимые замеры, исследования, составлены эскизы, выполнена фотофиксация поврежденных участков и мест,техническое обследование вступает в последнюю фазу – написание отчета и выдача заключения.

Технический отчет, завершающий обследование зданий, включает в себя:

• констатацию существующего состояния объекта
• анализ результатов натурных замеров и исследований
• данные фотофиксации
• ведомости дефектов
• рекомендуемые методы усиления, ремонта конструкций
• другие материалы.

Однако итог работы, для которого и производилось техническое обследование, – это заключение. Здесь формулируются выводы и дается оценка технического состояния зданий и сооружений, их внутренних и наружных инженерных систем.

Именно в этом разделе специалисты компании, которая выполнила обследование состояния зданий, констатируют, сможет ли здание и его инженерное оборудование и сети функционировать в дальнейшем в существующем состоянии или для этого необходимо выполнить определенный объем ремонтных работ. Поэтому проведенное техническое обследование зданий служит основанием для расчета цены покупки объекта недвижимости или для составления сметы и определения величины затрат на приведение здания или сооружения в работоспособное состояние.

Одним из важнейших параметров оценочной стоимости здания или сооружения является изношенность и состояние его инженерных коммуникаций и оборудования. Поэтому обследование инженерных систем – внутренних коммуникаций, электро-, водо-, теплоснабжения и канализования, техническое обследование слаботочных систем охранно-пожарной сигнализации, телефонизации, компьютерных сетей – должно производиться детально и тщательно. Также детально необходимо выполнить обследование наружных инженерных сетей. Ведь от того, насколько подробно и квалифицированно проведенообследование технического состояния систем энергоснабжения здания, в значительной мере зависит окончательная стоимость ремонтных или восстановительных работ, а, следовательно, и стоимость объекта. Поэтому обследование инженерных сетей и оборудования должно осуществляться квалифицированными специалистами, досконально знающими эти системы.